"Vi har hatt en eventyrlig – eller marerittaktig – økning i boligprisene, og leiemarkedet fungerer svært dårlig. Det har gjort det nesten umulig for store grupper å komme seg inn på boligmarkedet". "Vi trenger en ny boligpolitikk".
Utsagn som disse er velkjente. Flere setter også spørsmålstegn ved om ikke det utvalget som gikk gjennom viktige deler av den boligsosiale politikken og leverte NOU-en «Rom for alle», burde ha foreslått tiltak som kunne ha lettet situasjonen for vanlige førstegangsetablerere.
Den voldsomme boligprisveksten er ikke noe som bare har rammet oss. Den er et resultat av lett observerbare trekk og rammebetingelser:
- De som etterspør bolig, har god betalingsevne – også mange unge. Et stykke på vei handler den gode betalingsevnen om støtte fra en velfødd foreldregenerasjon, men først og fremst om egne inntekter.
- Svært lav rente: Naturligvis er det lettere å betjene et lån når renten er så lav som i dag. Og både Norges Bank og analytikere har fortalt oss at den lave renten vil vedvare.
Lav boligbygging ikke hovedårsak
Relativt lav boligbygging bidrar også til prispresset. Periodevise problemer med å selge nybygde boliger og den store innsatsen på markedsføring av nye boliger antyder imidlertid at lav nybygging ikke er den viktigste årsaken.
Om en skal påvirke situasjonen på boligmarkedet, er det viktig at en tar utgangspunkt i en holdbar analyse av situasjonen og de faktorene som har skapt den.
Virker BSU-ordningen?
Flere, blant andre konsernsjefen i DNB, har tatt til orde for en betydelig utvidelse av BSU-ordningen. Tanken er at gjennom den vil flere unge spare til bolig og bygge seg opp egenkapital. Det er imidlertid stor usikkerhet om hvorvidt BSU faktisk finansieres gjennom unges egen sparing og hvor mye som finansieres ved tilskudd fra foreldre.
Før en går inn for å øke BSU, er det behov for nærmere analyse og dokumentasjon av hvordan BSU påvirker total sparing, og av hvordan BSUinnskudd faktisk finansieres. Et første skritt kunne være å få frem informasjon om hvor stor del av BSU-innskuddene i løpet av et år som blir gjort i de siste to-tre ukene av året.
Mange av oss i den velfødde middelklassen ønsker nok å hjelpe våre barn til å utkonkurrere andre på boligmarkedet. Det trenger vi kanskje ikke ha dårlig samvittighet for. Jeg synes imidlertid at det er langt fra rimelig at staten skal spleise med oss når vi eventuelt støtter våre barn.
Krav om 15 prosent finansiering
Bankene krever nå at boligkjøpere finansierer 15 prosent av et boligkjøp ved hjelp av egenkapital, etter pålegg fra Finanstilsynet. Det bidrar opplagt til å redusere presset på boligprisene. En god del potensielle boligkjøpere greier ikke å finansiere et ønsket boligkjøp, eller de bruker fryktelig dyr forbruksfinansiering for å skaffe seg en tilsynelatende egenkapital. Det gjelder også mange som har både evne og vilje til å betjene renter og avdrag på boliglån som overstiger både 85 og 90 prosent av kjøpesummen.
Egenkapitalkravet presser ut dem som ikke har egen formue eller tilgang til ’egenkapital’ på annen måte. Bekymringen over utvidede klasseskiller i boligmarkedet er velbegrunnet.
Ingen betviler fornuften i å bygge opp egenkapital, både før et boligkjøp og etter kjøpet ved betaling av avdrag. Men dagens egenkapitalkrav er et godt eksempel på at det beste kan bli det godes fiende.
Subsidier av bolig via skattesystemet
Mye kan og bør sies om hvordan bolig behandles i det norske skattesystemet. Det kan diskuteres både ut fra et rettferdighetsperspektiv og ut fra hvordan det påvirker boligmarked, boforhold og fordeling. Selv om mange kommuner har eiendomsskatt, er avkastningen på kapital plassert i bolig i dag tilnærmet skattefri, mens renteutgifter fullt ut kan trekkes fra i den skattbare inntekten.
Finansdepartementet har anslått den årlige verdien av disse skattesubsidiene til å ligge et sted i området 10–15 ganger de summene vi i Norge bruker på bostøtte til vanskeligstilte hushold i ett enkelt år.
Gjennom å kjøpe sin bolig får folk tilgang til en del av disse skattesubsidiene. Naturlig nok påvirker dette det hver enkelt av oss som er villige til å betale for en bolig. Ikke-beskatningen av bolig er derfor en viktig driver bak det høye nivået på boligprisene i Norge.
Ikke lønnsomt med utleieboliger
Den skattemessige favoriseringen av det å eie sin egen bolig er også en viktig årsak til at privat kapital ikke settes inn i utviklingen av et langsiktig og stabilt tilbud av leide boliger i Norge. Lønnsomheten og stabiliteten sett fra potensielle utleieres side blir negativt påvirket av at det store flertallet av dem som på et punkt i tiden etterspør en leid bolig, ønsker å flytte videre og inn i en eid bolig etterhvert.
Kanskje trenger vi ikke en helt ny boligpolitikk. Uansett trenger vi et kontinuerlig blikk på og diskusjon av boligpolitikken.
Staten bør først og fremst hjelpe de som faller utenfor
Den analysen som lå til grunn for «Rom for alle», var at de største og viktigste problemene er situasjonen for dem som faller helt utenfor, og at knappe offentlige ressurser bør brukes for å avhjelpe deres situasjon. Den analysen står jeg fremdeles på.
Viggo Nordvik, seniorforsker og forskningsleder ved NOVA, og var medlem av utvalget bak NOU-en «Rom for alle».
Kontakt Nordvik for mer informasjon, e-post: viggo.nordvik@nova.no
Følg oss på Twitter
Følg oss på Facebook
RSS
Tips en venn